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magazine d'information pour la création de votre société civile immobilière (SCI)


SCI. Récupération
de son
compte courant

Un compte courant d’associé est un peu comme le prêt qu’un associé consent à la société. Cet apport n’est pas versé dans le capital, mais sur ce qu’on appelle, un compte courant. Ces sommes sont récupérables si la société dispose d’une trésorerie.
Dans une procédure visant à faire condamner le co-associé à lui rembourser une partie de son compte courant, l’associé demandeur invoque l’article 1857 du code civil spécifiant :
"A l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. L'associé qui n'a apporté que son industrie est tenu comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible".
L’associé prêteur estime qu’il est un créancier comme les autres et doit s’exécuter.
Les juges repoussent sa demande, approuvés par Cour de cassation : l’article 1857 ne peut pas être invoqué par un associé.
Ce n’est qu’au moment de la dissolution de la SCI que les comptes pourront être mis en ordre et que les associés pourront effectuer la répartition entre les associés.
(Cour de cass. Comm, 3 mai 2012, n° 11-14844)


indivision, allégement plus-values, droits donation réduits.

Les avantages fiscaux
à créer une SCI

Une SCI est un très bon outil de gestion de patrimoine, à condition d’en connaître les contraintes. On gardera toujours en point de mire qu’une SCI ne doit pas être créée dans le seul but d’une exonération ou réduction fiscale, ni être assimilée à une donation déguisée entre les conjoints . La gestion doit assurer la pérénité du ou des biens, en « bon père de famille ». Voici quelques pistes à connaître…


Les problèmes d’indivision traditionnellement rencontrés

L’indivision est une situation très fréquente. Après le décès, le bien immobilier du défunt sauf indications contraires, devient la propriété de ses héritiers (appelés aussi : indivisaires). Toutefois, deux contraintes se dessinent :

  1. Rien ne peut se faire sans l’accord des indivisaires, notamment, s’il s’agit de vendre tout ou partie des biens. Les projets peuvent dans ce cas être bloqués. Il existe une possibilité de conclure une « convention d’indivision »,  laquelle doit être publiée aux Hypothèques (par le biais d’un notaire, généralement). Les héritiers désignent un responsable qui sera nommé « gérant » pour une durée qui ne pourra être supérieure à 5 ans. Les modalités de révocation et modalités de gestion sont fixés dans cette convention. Pour la signature de baux commerciaux, projet de vente, etc. le gérant doit obtenir l’accord des autres héritiers.
  2. Selon le Code civil, article 815,  « nul n’est contraint de rester en indivision ». Ce qui signifie qu’à n’importe quel moment, un indivisaire peut exiger de récupérer sa part, même si cette action doit provoquer le partage et la mise en vente du bien. En cas de désaccord, les tribunaux peuvent intervenir.
    Néanmoins, le partage n’est pas possible pendant la durée de la convention d’indivision. Un juge a la possibilité de repousser ce partage de deux ans au maximum.

La SCI : les atouts pour supprimer l’indivision

Lorsqu’on transfert ses biens immobiliers dans le capital d’une société civile immobilière, c’est la SCI qui en devient propriétaire, les apporteurs s’en dessaisissant. Dès lors, seuls les membres de cette société auront tous les droits, supprimant ceux des héritiers.
Exemple : un couple crée une SCI en intégrant sa maison ou son appartement (les époux sont seuls associés). Il supprime le droit à héritage du ou des biens immobiliers dont ils étaient propriétaires (puisque que ce ne sont plus eux qui sont propriétaires, mais la société). Les héritiers recevront seulement au décès de l’un d’eux, des parts sociales (50 % reviendront à l’époux survivant, et le reste, partagé entre les ayants droit).

Contrairement à une convention d’indivision, les statuts d’une société civile immobilière peuvent être adaptés et prévoir des majorités différentes selon les types de décisions, donner au gérant les pouvoirs les plus étendus, etc. En outre, il faut rappeler que le titulaire de parts dans une SCI ne peut demander la dissolution de la société (sauf dans de rares cas très restrictifs) ni les céder que s’il trouve preneur. De plus, si les statuts le prévoient, l’acceptation des autres associés peut être rendue nécessaire (des règles sont établies pour que l’associé puisse cependant sortir de la société).

Allègement des plus-values immobilières

Après trente années de détention, les cessions d’immeubles sont exonérées d’impôts sur les plus values. Mais pour les cessions de parts d’une société civile immobilière, la durée de détention ne se calcule pas de la même manière. C’est la date d’acquisition ou de souscription de ces parts qui est prise en compte, et non la date d’achat de l’immeuble par la SCI. La différence est de taille puisqu’on peu ainsi revendre les parts détenues depuis au moins trente ans, sans avoir à payer de plus-value, même dans le cas où la société a acquis l’immeuble récemment.
Exemple. Vous disposez de 100 parts sociales d’une SCI depuis 32 ans, estimées 10 euros chacune (soit un total de 3 200 euros). Voici un an, la SCI a acheté une maison. De ce fait, les parts sociales ont été réévaluées et passent à 100 euros l’unité. Vous pouvez donc revendre vos parts pour un montant de 10 000 euros (ou plus) en exonération (franchise) fiscale.
En bref, c’est la durée de détention des parts sociales qui est prise en compte, et non la date d’achat du bien immobilier par la société. Ceci est valable également pour les sociétés (personnes morales) propriétaires de parts dans une SCI.

Conjoints, concubins, pacsés sont favorisés

Bien entendu, les époux peuvent modifier leur régime matrimonial. Outre le temps nécessaire, cette formalité reste coûteuse. Or avec une SCI, les conjoints peuvent définir la répartition des parts, les règles de fonctionnement, et par la suite, y incorporer les enfants, ou d’autres personnes. Il en est de même pour les couples non mariés, pacsés, ou entre amis.

La société civile immobilière est un excellent outil de transmission et apporte une protection efficace du survivant en adoptant un démembrement croisé.  Prenons l’exemple de deux personnes associées que nous appellerons « A » et « B » lesquels, se répartissent l’usufruit et la nue propriété de la manière suivante :

Les parts seront numérotées (pour simplifier notre démonstration) de 1 a 100. L’associé A achète l’usufruit (celui qui exploite ou utilise un bien dont il n’est pas propriétaire) des parts n° 1 à 50 et la nue-propriété (celui qui est propriétaire, et prête son bien à une autre personne) des parts n° 51 à 100. L’associé B lui, fait la même chose mais inversement : usufruit sur les parts n°51 à 100 et nue-propriété des parts n° 1 à 50.

Autrement dit, « A » est propriétaire de 50 parts numérotées de 51 à 100 et en donne l’usage à l’associé « B ». De sont côté, l’associé « B » est propriétaire des parts n°1 à 50, mais donne l’usage (ou l’exploitation éventuelle) à l’associé « A ».

En cas de décès de l’associé « A », l’associé « B » récupère la pleine propriété des parts numérotées de 1 à 50 du défunt (sans payer de droits de succession) et conservera l’usufruit des parts n°51 à 100 dont la nue propriété sera répartie entre le ou les héritiers de l’associé « A », puisque les ayants droit deviennent propriétaires des parts numérotées de 51 à 100.

Un autre moyen consiste à insérer une clause d’agrément dans les statuts de la société. Au décès de l’un des associés, ses héritiers ou légataire devront obtenir l’accord de ou des associés survivants pour devenir associé. En cas de refus, le ou les associés survivants devront racheter les parts du défunt.

Réduction des droits de donation

Concernant la réduction des droits de donation, il est plus avantageux qu’une société soit propriétaire d’un bien immobilier puisque la valeur des parts sociales tiendra compte du passif supporté par la SCI, alors que cette possibilité n’existe pas pour un particulier.

Exemple : Monsieur Durant possède un bien immobilier d’une valeur de  700 000 euros, pour lequels il emprunte une somme de 300 000 euros. S’il décide de le donner à ses enfants, les droits seront calculés sur la somme de 700 000 euros.
En revanche s’il créé une SCI pour acheter un bien de cette même valeur, avec le même emprunt contracté au nom de la société, les dettes seront défalquées. Ce qui signifie que les droits seront calculés non plus sur 700 000 euros, mais sur 400 000 euros (700 000 – 300 000 d’emprunt). Une décote vient souvent s’ajouter, ce qui réduit encore la note. Celle-ci est d’environ 10% par rapport à la valeur du bien immobilier (mise à jour des chiffres en dernière minute sur le site officiel de l’administration française).