Avantages et inconvénients

Constituer une SCI permet essentiellement d'optimiser la gestion de son patrimoine, tant sur le plan fiscal que sur le plan successoral. Néanmoins, ce statut recèle quelques limites qu'il vaut mieux connaître avant de l'utiliser. Une clause très ancienne permet aussi pour des achats de moins de 76.000 euros, d'écarter la famille et ayants droit de la succession, le bien revenant au dernier vivant...

Transmettre un bien aisément grâce à la SCI

Les personnes héritant ensemble d'un bien se retrouvent en état d'indivision et possèdent les mêmes droits sur ce dernier. Situation contraignante, l'indivision les oblige à s'entendre sur tous les actes de gestion et de disposition liés au bien, ils ne peuvent donc le vendre, le louer, le transformer qu'avec l'accord de tous les indivisaires. Cet état de fait n'est pas souhaitable car il fera nécessairement naître des désaccords entre eux.
Afin d'éviter ces mésententes, les propriétaires de biens d'une valeur conséquente comme des immeubles peuvent prévoir l'avenir de ces biens en créant une société civile immobilière qui aura pour finalité leur gestion. Au décès, les ayant-droit du propriétaire recevront des parts sociales correspondant à la valeur de leur héritage au sein de cet immeuble. Les héritiers pourront alors se répartir le pouvoir à l'intérieur de la SCI et, si l'un d'entre eux souhaite repartir avec une somme correspondant à son héritage, il pourra céder ses parts aux autres associés. La SCI peut avoir un capital fixe ou variable. Nous vous recommandons de préférence, la création d'une SCI à capital variable.

Optimiser ses donations avec une SCI

Faire don d'un immeuble à un proche entraînera forcément une taxe appelée droits de donation. Ces droits sont calculés en fonction de la valeur de l'immeuble mais le calcul ne prend pas en compte le passif lié au bien qui diminue la valeur réelle de ce dernier (dettes, etc.). En intégrant l'immeuble dans une société civile immobilière, le donateur fera don de parts sociales qui, elles, donnent lieu à une taxation tenant compte du passif de la SCI. Le donataire paiera donc moins de droits de donation.
Afin de profiter des abattements incitatifs liés aux donations entre personnes d'une même famille, il est conseillé d'échelonner les dons en les divisant par périodes de 6 ans. Cela est néanmoins impossible lorsqu'il s'agit de donner un immeuble entier. En revanche, si l'immeuble est intégré dans une SCI, il devient possible de faire don de parts sociales à plusieurs reprises.
Enfin, on peut souhaiter faire don d'un immeuble tout en conservant "son mot à dire" sur sa gestion. Afin de se réserver une voix déterminante dans les décisions le concernant, il suffit de placer l'immeuble en SCI et de conserver suffisamment de parts sociales pour exercer un contrôle effectif sur l'avenir du bien.

Acheter et gérer un immeuble en couple

L'acquisition d'un bien immeuble par des conjoints est un acte important qu'il vaut mieux préparer vues les sommes en jeu. Dès le départ, il est conseillé de prévoir la gestion et l'avenir du bien si l'un des acquéreurs venait à mourir. Il peut dès lors être très intéressant pour chaque conjoint d'effectuer leurs apports financiers au sein d'une société civile immobilière qui sera chargée d'acquérir le bien. Les conjoints pourront ainsi décider librement de la répartition du pouvoir et de l'octroi des parts sociales entre eux. Ils peuvent même prévoir la division de l'usufruit et de la nu-propriété des parts sociales afin qu'au décès de l'un d'eux, le conjoint survivant hérite de la propriété totale du bien. Autres infos : scifamiliale

Créer une société civile immobilière simplement

Le principe de la SCI est le suivant : des personnes souhaitent se réunir pour assurer la gestion d'un ou plusieurs biens immobiliers et garantir ses intérêts. La SCI ne peut donc pas avoir d'objet commercial comme l'achat et la revente d'appartements (par exemple, dans le but d'acheter pour rénover et revendre aussitôt ceci, plusieurs fois dans l'année ou régulièrement. Ceci reste possible, mais ne doit pas être une intention commerciale). C'est une structure utilisée pour encadrer un projet commun lequel peut être la construction d'un immeuble sur un terrain acheté par la SCI, la location d'ensembles immobiliers dans le but de simplifier la gestion des loyers, etc.

La société civile immobilière est constituée d'un minimum de deux personnes, quelle qu'en soit la finalité du but à atteindre (achat, contruction vente, etc.). Il n'y a pas de capital minimum fixé par la loi. Elle peut être constituée de personnes (morales ou physiques) de n'importe quelle nationalité, son nombre maximum n'est pas limité. Les associés peuvent être des amis, d'une même famille, couple marié ou non marié, pacsé, ou un ensemble de toutes ces personnes.

Un ou plusieurs gérants sont désignés, ils peuvent ou pas être associé. le statut social et fiscal de ces derniers seront différents selon s'ils sont associés ou non associés. Pour la société civile immobilière, des statuts écrits comportant un certain nombre de clauses doivent obligatoirement être établis par écrit. Les journalistes de ce site, pour vous simplifier la rédaction de ces derniers et vous faciliter la création de votre SCI a mis au point un "dossier-kit de création"® (marque déposée) que vous pouvez vous procurer par téléchargement à tout instant, et quel que soit votre lieu de domiciliation.

Les statuts comprennent les règles de durée, fonctionnement, répartion des parts et des associés, etc.

Elle est constituée pour 99 ans maximum, il n'y a pas de minimum. Prudence : la création d'une SCI comporte quelques subtilités comme le risque de requalification par l'administration fiscale lorsqu'il est évident qu'elle a été constituée dans l'intention de réduire son imposition fiscale ou successorale et non pour préserver des biens immobiliers et les gérer entre personnes en "bon père de famille" !. Il est important de veiller à une bonne rédaction des statuts.

La tontine permet de transmettre

un bien immobilier en discrétion...

La tontine (appelée aussi, clause d'accroissement) datant pourtant de plusieurs siècles (mise en place par un banquier napolitainLorenzo Tonti, en 1653), est méconnue de nos jours. Si cette clause figure dans un contrat de vente, le bien reviendra en pleine propriété au dernier survivant, après le décès des autres associés ou co-acquéreurs. Les associés disparus avant lui sont supposés n'avoir jamais possédé réellement ce bien. Toutefois, pour bénéficier de cet avantage, la valeur du bien immobilier doit être inférieure à 76 000 euros.

L'insertion d'une clause de tontine dans les statuts d'une SCI présente un grand intérêt pour ce qui concerne l'optimisation fiscale. Le transfert des droits du défunt aux survivants (les associés qui reçoivent ses parts proportionnellement aux parts qu'ils détiennent déjà dans le capital) n'entraînera que le paiement d'un droit de 5%   (sur le montant des parts qui appartenaient à la personne décédée).

Il convient de réfléchir avant la mise en application : cette clause ne peut pas être modifiée ni être annulée par la suite. La justice ne peut pas non plus statuer en annulation. La famille ou les ayants droit du défunt n'ont aucune possibilité de revendiquer l'héritage.
(Référence documentaire : art. 33 de la loi de finances pour 2010; art. 754A du code général des impôts).

Les inconvénients d'une SCI

Ce que certains appellent inconvénients lors de la création et la gestions d'une SCI, d'autres les interprètent comme des avantages... Tout d'abord, il faut établir des statuts, et effectuer une inscription au registre du commerce. Pas très compliqué, pas trop une contrainte non plus, ces deux obligations sont inhérentes à toute création de société. D'autant moins une servitude si l'on dispose d'une bonne documentation permettant d'effectuer ces formalités facilement. En moins d'une 1/2 journée, la société peut être créée sans aucune connaissance préalable. Pour vous guider, nous mettons à votre disposition un "dossier-kit de création"® disponible en téléchargement sécurisé 24 heures sur 24 (voir info en cliquant ici) .

Chaque année, il faudra réunir les associés (rassurez-vous, cette réunion peut se dérouler dans votre salon, surtout si vous êtes peu, dans le bistrot du coin, ou en tout autre lieu). Après cette réunion, un compte rendu (appelé "procès-verbal d'assemblée") sera établi et écrit dans le livre des assemblées (un simple cahier peut suffire) sur lequel il sera porté les décisions qui auront été prises. Notre "dossier-kit de création"® vous apporte un modèle. Il suffit de le recopier et l'adapter à votre cas. Ces procès verbaux sont juste conservés par le gérant, et envoyés nul part !

Ensuite, tout dépend si la SCI est imposée sur le revenu (IR) comme dans la majorité des cas ou sur les sociétés (IS). Dans le premier cas, si elle est imposée sur les revenus (IR), la société ne paie pas d'impôts (c'est chaque associé qui en paie s'il recoit des bénéfices. Il ne paie pas s'il ne perçoit aucun dividende), la comptabilité est simplifiée (pas besoin de connaissances en la manière), il n'y a pas à établir de bilan ni de comptes à présenter annuellement auprès du tribunal de commerce.

En revanche, si la SCI est imposée sur les sociétés (IS), elle doit tenir une comptabilité rigoureuse et envoyer chaque année, une copie de son bilan au greffe du tribunal de commerce. On verra sur ce site, les inforamtions qui se rapportent à la fiscalité.

Tous les associés sont responsables des résultats de la société civile immobilière à hauteur de leurs parts sociales. Exemple, un associé dispose de 5 % des parts. En fin d'année, un déficit de 1 000 euros est constaté. Il devra mettre la main à la poche pour une somme de 50 euros.

Enfin, précisons que le coût de création d'une société en SCI, si vous la montez vous-même (qu'elle soit imposée à l'IS ou à l'IR) tourne autour de 199 à 290 euros environ. (à titre indicatif, si vous faites appel à un professionnel, ses tarifs varieront entre 900 et 2.000 euros selon les prestations fournies + les frais d'enregistrement au greffe du tribunal en général).

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