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magazine d'information pour la création de votre société civile immobilière (SCI)

> Avantages et                     inconvénients
   de la SCI

> Coût de création
   d'une SCI
> Qu'est-ce qu'une
   SCI variable

> Bail à construction.



Abus de droits sociaux.

Puni d'une amende de 375.000 € et d'un emprisonnement de 5 ans l'abus de biens sociaux un délit caractérisé par "le fait pour un dirigeant, de mauvaise foi, d'utiliser les biens ou les crédits de la société a des fins personnelles ou pour favoriser une autre société ou entreprise dans laquelle ils sont intéressés directement ou indirectement" (selon code du commerce art. L242-6, 3e alinéa). Toutefois, poursuivi pour s'être attribué un salaire trop important, un chef d'entreprise a été relaxé par un tribunal estimant sa rémunération non contraire à l'intérêt de l'entreprise puisque celle-ci avait augmenté son chiffre d'affaires et que le dirigeant avait donc contribué à l'essor de la société.

Construire pour revendre aussitôt :

Une solution avec la
SCI de construction vente

En envisageant de construire une maison, un immeuble ou toute autre construction dans le seul but de revendre pour en faire du profit, la seule structure SCI possible est celle de la construction-vente. Elle permet de réunir des investisseurs et de se partager équitablement les bénéfices, sans contestations puisque chacun les perçoit en fonction du nombre de parts détenues dans le capital, donc, par rapport à son apport financier.

Les points essentiels auxquels il convient de prêter attention sont les suivants :

• La SCI de construction vente ne paie pas d’impôts sur les sociétés. En étant imposée sur les revenus (IR), ce sont les associés qui en paieront en fonction de ce qu’ils reçoivent du produit de la vente. Le partage et l’imposition sont donc équitables.
• Il n’y a pas de capital minimum imposé, deux associés sont suffisant pour monter cette société de construction vente.
• Le capital n’est pas obligatoirement libéré lors de la création. Les associés peuvent faire des apports au fur et à mesure de l’avancement de la construction. Il peut être à capital variable.
• La création est relativement simple, et rapide. Elle peut s’effectuer par internet dans sa totalité. Notre rédaction met à votre disposition un dossier complet pour effectuer vous-même ce montage, pour lequel quelques heures suffisent. Pour vous le procurer, cliquez en haut de cette page, sur l’onglet intitulé (de couleur grise) «commandez un dossier 24 heures/24 ». Tout s’y trouve : explications, statuts prêts à l’emploi, principe de la SCI construction vente, comment remplir et déposer vos statuts, modèles de contrats, de procès verbal, et de contrats, etc.
• L’établissement et la rédaction des statuts peuvent s’effectuer entre les associés (sous seing privé), sans recours à d’autres personnes extérieures.
• L’objet de la société doit obligatoirement être la construction de biens immobiliers dans le but de les revendre aussitôt, sans qu’il y ait location entre le moment de la fin de la construction et la vente.
• La société civile de construction vente est administrée par un ou plusieurs gérants. Les règles de droit commun s’appliquent aussi bien pour le fonctionnement, la dissolution la liquidation ou le partage.

Les autres éléments structurels
de la SCI de construction vente

Les associés.
Il n’est pas imposé qu’ils soient français pour être associés (y compris pour être gérant), ni qu’ils disposent de qualifications particulières. Deux personnes minimum sont nécessaires, elles peuvent être des personnes physiques (particuliers) ou/et morales (sociétés).

Les personnes physiques doivent être en capacité de s’exprimer, en particulier :
- personne majeure; 

- majeur sous sauvegarde de justice; 

- majeur en curatelle assisté de son curateur; 

- majeur sous curatelle avec l’aide de son tuteur; 

- mineur émancipé directement ou par mariage pour la femme; 

- mineur non émancipé, mais avec l’aide de son représentant légal
 autorisé par le juge;

Responsabilité des associés.
Comme dans toutes les sociétés civiles, les associés répondent indéfiniment des dettes en proportion de leur part dans le capital. L’associé ayant fait des apports en industrie est également responsable du passif s’il en existe, mais compté comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible.
Il est important de souligner que les créanciers ne peuvent poursuivre pour le paiement des dettes, qu’après avoir préalablement et tout essayé pour faire payer la société elle même.
Toutes les actions pour poursuivre les associés se prescrivent par cinq ans, à dater de la publication de la dissolution de la SCI de construction vente. En cas de cession de part, l’associé partant reste tenu des dettes qui ont eu lieu pendant la période où il était associé. La prescription de cinq années s’applique également à partir de la date de son départ.

But de la société.
Il ne peut être que la construction qu’un bien immobilier (privé ou commercial) dans le but exclusif de le vendre en totalité ou en fractions. On ne peut l’utiliser pour la gestion classique d’un patrimoine. Sont exclus, les projets de réaménagement, de rénovation ou d’amélioration.

Les statuts.
Ils sont obligatoirement écrits, établis et signés par les associés librement sous seing privé (entre eux) ou sous forme authentique (chez le notaire). Les deux ont la même valeur juridique. Le notaire n’est absolument pas obligatoire sauf dans le cas d’apport de bien immobiliers.

Durée de la société.
L’objet étant souvent limité, sa durée est souvent fixée juste pour la durée de la construction et le temps nécessaire à la vente. Toutefois, elle peut être fixée jusqu’à 99 ans.

Le capital – Les apports.
Aucun capital minimum n'est imposé par la loi, les associés le déterminent librement (il est souvent du montant du projet). Il peut être à capital variable (simplification de l’augmentation du capital).

Les apports sont de trois natures : en espèces, en nature (matériel) ou en industrie (temps ou services rendus à la société convertis en parts). En réalité, en raison de la nature du projet, les apports sont constitués en espèces.

La gérance

Il peut exister un ou plusieurs gérants choisis par les associés. Rien n’interdit que tous assurent la fonction. Sauf clause contraire, ou modification de la loi, il est possible d’ajouter dans les statuts que « toute personne délit de droit commun ou pour crime pourra être gérante ». Une personne interdite de gérer ne pourra pas bénéficier de cette éventualité.

La situation sociale et fiscale du ou des gérants.
• S’il n’est pas associé et perçoit un salaire, il sera considéré comme un salarié classique dont il bénéficiera des prestations sociales et fiscales. Sa rémunération est déductible quel que soit le régime d’imposition de la société.
• S’il est associé il sera soumis au régime des non salariés, et les sommes versées seront considérées comme une avance sur les bénéfices à venir, non déductibles des résultats de la SCI de construction vente. Il sera imposé sur le revenu.
Dans les deux cas, si aucune rémunération n’est versée, il n’y aura pas de charges sociales à payer.

En conclusion

Pour un projet de construction, le statut de la société civile sera le meilleur choix. Il permet de réunir des personnes souhaitant investir dans un but lucratif rapide

Autres informations pour compléter cet article :
- site spécialisé sur les sociétés civiles de construction vente.