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magazine d'information pour la création de votre société civile immobilière (SCI)

Société Suisse passible de la taxe de 3% française.

Une société Suisse propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation à Megève, demande l’exonération de la taxe de 3% sur les immeubles détenus en France, conformément à l’article 990D du Code général des impôts (CGI). Cette société exerce l’activité commerciale de loueur en meublé et a affecté à son activité professionnelle, l’immeuble lui appartenant à Megève. Cette dernière soutient que cette taxe n’est pas applicable aux personnes dont les actifs immobiliers situés en France, représentent moins de 50 % des actifs français, et que ne sont pas inclus dans les actifs immobiliers, les actifs que les personnes morales ou interposées affectent à leur propre activité professionnelle autre qu’immobilière.
La cour d’appel et la Cour de cassation ne sont pas d’accord avec cette interprétation et en déduisent que la société Suisse est bien redevable de cette taxe de 3% au motif que l’immeuble détenu en France, affecté à sa propre activité professionnelle de loueur en meublé, laquelle est à prépondérance immobilière.
(Cour de cassation commerciale, 21 février 2012, n° 11-12456)

Acheter un bien immobilier à l'étranger.

Faut-il créer une SCI
pour acheter hors de France ?

Vous avez enfin trouvé la maison de vos rêves dans un pays où il fera bon prendre sa retraite ? C'est le moment de se poser les bonnes questions : vaut-il mieux monter une SCI en France afin de gérer l'acquisition et la gestion du bien ou choisir un statut équivalent dans le pays du bien ? Quelques conseils pour vous aider à choisir.

Créer une société civile immobilière
dans un paradis fiscal, vraiment ?

Internet est devenu un vivier d'informations plus fantaisistes les unes que les autres à ce sujet et certains cabinets peu scrupuleux, souvent montés pour l'occasion, proposent des montages parfois complexes mais extrêmement risqués en réalité. Pourtant, les questions sont nombreuses pour l'acheteur à commencer par l'avantage qu'il espère retirer de la parité des monnaies ou du niveau de l'immobilier dans le pays choisi.
L'idée la plus répandue reste de constituer une SCI dans un paradis fiscal afin qu'en tant que propriétaire du bien, elle soit moins lourdement imposée. Attention aux cabinets qui vous affirment que vous pourrez ainsi acheter votre riad au Maroc avec une SCI basée sur l'île de Jersey imposée à 0%, c'est entièrement et complètement faux !

La législation à ce propos est limpide : le bien immobilier, où que se trouve son propriétaire (SCI ou personne physique), sera imposé au taux du pays où il est construit et non au taux du pays dans lequel le propriétaire est domicilié. Dans notre exemple, c'est donc l'impôt marocain qu'il faudra payer et non celui de Jersey. Si certaines directives européennes semblent autoriser certaines rares méthodes de défiscalisation, l'expérience montre que ces méthodes apportent beaucoup plus d'ennuis avec l'administration fiscale française que d'avantages et qu'il vaut mieux monter sa SCI en France afin d'acheter ailleurs.

Créez votre SCI en France
et achetez votre bien à l'étranger

La meilleure solution pour acheter dans un autre pays, c'est de constituer une SCI à capital variable de droit français. Celle-ci fera l'acquisition du bien et vous paierez les impôts du pays où il se trouve, voilà tout. Loin des risques de requalification et de réintégration fiscale, vous pourrez alors avoir une structure proche de chez vous, une structure que vous maîtriserez entièrement dans une langue et une législation connues.

Dernier point important : sachez que si vous destinez le bien acquis à la location et que vous en retirez des bénéfices sous la forme de loyers, vous devrez en reverser une partie sous forme d'impôt sur le revenu ou d'impôt sur les bénéfices au pays où le bien se trouve. D'autre part, ces revenus pourraient également être imposés en France. Heureusement, cela n'est pas le cas si ledit pays a signé un accord de non-double imposition avec la France et ces conventions sont aujourd'hui très nombreuses, mais il vaut mieux vérifier quand même. Si une convention de non double-imposition existe, vous ne paierez l'impôt que dans le pays où se trouve votre petit riad.

Prudence est mère de sûreté...

Dans tous vos projets d'achat, soyez extrèmement prudent dès lors qu'il s'agit d'investissement à l'étranger, notamment dans des régions dites "paradis fiscaux". La chasse aux fraudeurs est bien ouverte en France, ainsi que dans la plupart des pays européens et industrialisés. En installant la société en France, pour une opération à réaliser à l'étranger, vous ne risquez pas les foudres du fisc. Il vaut mieux un montage "propre", avec des associés clairement identifiés. Vous y gagnerez dans le temps. Nous ne disons pas "ne faites pas", mais "prenez toutes les informations utiles préalablement" dans le pays dans lequel vous projetez d'investir, auprès des autorités compétentes, et non pas auprès d'agences commerciales implantées localement. Les redressements fiscaux sont toujours très douloureux dans ce type d'affaire !