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Courrier des lecteurs...
Questions réponses sur les sci

Cette rubrique de la rédaction va s'étoffer au fur et à mesure que les questions vont nous être posées par les lecteurs-visiteurs. Nous vous remercions de consulter régulièrement notre site, et souhaitons que les informations apportées vous aideront, comme les dossiers-kits (accès téléchargement immédiat sur commandesecurisee.com . N'hésitez pas à nous laisser un message, dans le cas où vous ne trouvez pas réponse à votre interrogation dans nos pages. Nous y répondrons dans le cadre du courrier des lecteurs, dans la mesure de nos disponibilités. La rédaction

Généralités sur les SCI.

• Quel est le capital minimum d'une SCI ?
R: Quelle soit à capital fixe ou variable, la loi n'impose aucun minimum du montant du capital d'une SCI. Ce sont les associés qui en fixent le montant.

• Peut-on monter une SCI unipersonnelle ?
R :NON. Une société civile immobilière est obligatoirement composée de deux associés minimum. Il n'y a pas de limite pour le nombre maximum.

• Le capital peut-il être constitué par un prêt accordé par un organisme financier à la SCI lors de sa création ou pour l'augmentation de son capital dans le futur.
R : NON. Chaque associé doit faire des apports dans le capital . Toutefois, il ne lui est pas interdit de faire un prêt personnel qu'il remboursera sur ses propres deniers. Lorsqu'elle est constituée, la société peut alors contracter un emprunt bancaire pour l'achat d'un bien immobilier. Celui-ci ne contribuera pas au capital. Ceci reviendrait à ce que la société s'associe avec elle-même, ce qui est interdit (la SCI est une personne morale à part entière).

• Quel est le principal avantage d'une SCI à capital variable ? Peut-on transformer facilement une SCI fixe en variable ?
R : OUI, vous pouvez transformer facilement votre société de capital fixe en une variable (et vice-versa). Le coût de cette transformation, est du même ordre qu'une création soit entre 199 à 250 euros HT selon la longueur de l'annonce légale.
Parmi les avantages de la sci à capital variable : absence de formalités pour la modification du capital, anonymat des nouveaux associés (hors fondateurs) vis-à-vis du public, pas de publication d'annonce légale, etc. Nous vous recommandons de prendre connaissance de l'article de notre confrère sci-societecivileimmobiliere.

• Des personnes étrangères peuvent t-elles être associées dans une SCI ?
R: OUI, sans aucun problème. Aucune formalité en dehors de la présentation d'une pièce d'identité et justificatif de domicile n'est requise.

• Une SCI familiale est-elle juridiquement différente d'une SCI "normale" (classique) habituellement utilisée ?
R : NON, une SCI familiale se gère et fonctionne comme toute autre SCI, sauf que les associés doivent être tous de la même famille, jusqu'au 4ème degré. Pour des raisons pratiques, il est conseillé de créer une SCI à capital variable. Ainsi, lorsqu'un nouveau membre entre dans la société, aucun frais de modification ni d'annonce légale ne sont à payer. Pour plus d'informations, nous vous conseillons de consulter le site :
scifamiliale.com

• J'achète un bâtiment en vue d'y exercer une activité artisanale et commerciale. Puis-je tout regrouper sous le statut de la SCI à capital variable ?
R : NON, vous ne le pouvez pas. Une SCI ne peut pas avoir d'activité commerciale. Dans votre cas, vous devez créer deux structures (avec ou pas les mêmes associés, d'ailleurs). Pour l'achat du bien immobilier, montez votre SCI à capital variable, et pour l'activité commerciale, une SARL ou une SAS (recommandé). La SCI louera les locaux à la société commerciale et lui paiera (ou non) un loyer. Cette dernière pourra exercer son activité, défalquer tous les frais de fonctionnement et d'aménagement, etc.

• J'envisage de faire construire un immeuble pour le revendre aussitôt. Désireux de monter une SCI, j'ai lu sur votre site qu'une SCI n'avait pas pour but d'effectuer des transactions (commerciales ?) de ce type. Quelle structure juridique puis-je adopter ?
R : Vous n'avez pas lu attentivement toutes les pages du site. Vous pouvez créer une SCI de construction vente pour mener à bien votre projet. C'est le seul type de SCI autorisé à spéculer comme vous l'envisagez. La condition est qu'aussitôt le bâtiment terminé, il doit être mis en vente (toutefois, il peut être aussi pré-vendu avant ou pendant les travaux comme le font les promoteurs). Autre condition : il ne peut être mis en location en attendant la vente. Une SCI de construction vente a pour but de faire des bénéfices lesquels sont distribuables sitôt la vente achevée. Une telle société est mise en place uniquement pendant la durée de l'opération, puis dissoute après. Statuts d'une SCI de construction-vente.

SCI : questions sociales

• Nous avons monté une SCI, et les revenus locatifs nous permettent après paiement des frais, de dégager des bénéfices. Est-il envisageable de nous les verser chaque mois, sous forme de salaire.
R : NON. Une SCI n'est pas conçue pour octroyer un salaire aux associés. Le fisc considère ceci comme une distribution de bénéfices avant la clôture de l'exercice. En conséquence, l'associé d'une société civile immobilière ne peut en aucun cas recevoir un salaire. En revanche, une personne non associée peut l'être à la condition que ce poste soit justifié. Par exemple exemple : une grande propriété nécessitant un employé pour effectuer les travaux d'entretien, jardin, etc...peut être envisageable. Mais pas pour une maison d'habitation de surface classique. L'appréciation est laissée aux services fiscaux.

• Associé dans une SCI, puis-je être salarié et/ou bénéficier de la couverture sociale et de l'assurance chômage ?
R: NON. Un associé ne peut pas recevoir de salaire. Tout versement équivaut fiscalement à une avance sur les bénéfices. Mais cette pratique est totalement à déconseiller, il faut attendre la cloture du bilan annuel pour percevoir s'il y a lieu, des bénéfices proportionnellement aux parts sociales.

SCI : questions fiscales

• A quel taux d'impôt est soumise une SCI ?
R : Tout dépend de l'option fiscale dont elle a fait le choix lors de sa création. Si la société est imposée sur le revenu (IR), elle n'a aucun impôt sur le revenu à payer (ce sont les associés qui sont imposés sur les bénéfices qu'ils perçoivent à titre personnel). En revanche, si les associés décident de son imposition sur les sociétés (IS), la société paiera les mêmes impôts que les sociétés commerciales (15 % jusqu'à 38 1200 euros et 33 % sur les bénéfices supérieurs). Voir les infos fiscales sur ce site.

• Je suis associée dans une SCI qui ne réalise aucun bénéfice. Vais-je devoir payer des impôts ?
R : NON. Si la société ne vous verse aucun bénéfice en fin d'année, vous ne paierez aucun impôt.

• Ma SCI est actuellement imposée à l'IR (impôt sur les revenus). Puis-je en changer pour adopter celui de l'impôt sur les sociétés (IS). Pouvons-nous revenir à l'IR si nous ne sommes pas satisfaits de cette imposition ?
R : Oui, il est possible de modifier votre régime d'imposition au cours de la vie de votre SCI (uniquement si actuellement, elle est imposée sur l'impôt sur le revenu, pas l'inverse) et passer en imposition sur les sociétés, mais attention, le choix est irréversible. Vous ne pourrez plus ensuite, revenir à l'IR.