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La vente à soi-même dans le cadre d'une SCI
est-elle autorisée?

Le statut de la société civile immobilière est particulièrement intéressant pour optimiser la gestion de votre patrimoine. Pouvez-vous en créer une afin de lui faire acquérir le ou les biens immobiliers que vous possédez ? Pas sans vous justifier auprès de l'administration fiscale !

Intérêt de la revente à soi-même

Bien souvent, un bien immobilier peut devenir une source importante de contraintes en raison de la lourde imposition à laquelle sont soumis les revenus fonciers que vous en tirez. Ayant étudié le statut de la société civile immobilière, vous vous dites que vous pourriez en constituer une et lui faire acquérir votre maison. Cette SCI pourrait alors emprunter à une banque pour acheter votre propre bien immobilier, ce qui vous permettrait d'en recevoir le prix de la vente tout en conservant la majorité des parts sociales de la SCI et de continuer à contrôler sa gestion. En fait, cette opération correspond à une vente à soi-même.

Une revente à soi-même possible mais surveillée

Cette opération est possible théoriquement car la SCI est une personne morale indépendante de vous (qui êtes une personne physique). La société a la capacité d'acquérir des biens immobiliers pour en assurer la gestion. Malgré tout, les règles de l'administration fiscale interdisent qu'une SCI soit créée dans le seul but d'échapper à l'impôt ou d'en réduire la base. Elle ne peut être créée que pour assurer à plusieurs la gestion d'un ou plusieurs biens immobiliers, qu'ils soient à titre familial, professionnel, ou entre amis.

Vous devrez donc prendre quelques précautions en effectuant votre montage financier comme, par exemple, ne pas solder l'un de vos prêts classiques en cours pour réemprunter en crédit "in fine". D'autre part, pour que l'administration ne requalifie pas l'opération, il est indispensable que le changement de propriétaire du bien soit réel. Ainsi, on conseillera à l'associé vendeur de conserver moins de la moitié ds parts dans la SCI pour démontrer qu'il n'est plus propriétaire de son bien et que c'est bien la SCI composée d'autres associés qui le possède désormais. A défaut, l'administration fiscale pourrait requalifier le montage en vente à soi-même et annuler tout avantage fiscal accordé précédemment.

La vente d'immeuble devant faire l'objet d'un acte passé devant notaire, profitez-en pour vous faire conseiller par celui-ci sur la sécurité de votre opération. Le choix d'une SCI à capital variable est de toute façon indiqué tant en raison de sa souplesse que de la discrétion entourant les futurs associés.

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